百年變局 香港「石屎林」何處去?

 

林保華:百年變局 香港「石屎林」何處去?
▲水泥在香港叫做「石屎」,香港一片片高聳入雲的建築群,宛似一大片森林,所以狹小的香港,就有「石屎林」的稱號。Adobe Stock
第259期
林保華
作者為資深評論家、專欄作家、中共黨史學者。曾擔任香港大學經濟金融學院院長張五常教授助理研究員,研究中國政經改革。
 

今年8月9日香港網路上流傳,有逾50年歷史的當地大型建築師事務所向員工發信,要求所有員工9月起每月放3日無薪假。「香港建築師學會」會長陳澤斌表示,業界自2023年觀察到政府的多次招標都流標、發展商減少投地後,已預見今年工程量大減。據其了解,近日不止一家建築師事務所要求員工放無薪假,也有公司暫停招聘,甚至裁員。

香港「石屎林」榮景不再

水泥在香港叫做「石屎」,香港一片片高聳入雲的建築群,宛似一大片森林,所以狹小的香港,就有「石屎林」的稱號。香港的營建業,歷來就是香港主要的經濟支柱,香港的打工仔抱怨一世都要為地產商打工。也就是說,從走進社會賺錢開始,就要考慮自置物業,資金累計到首期買房,又要還長達20年的貸款,一生的黃金時間,都在為這個居所的老闆打工,到還清貸款為止。

 

所幸因為地少人多,香港房價幾乎年年上漲,除了有特殊情況發生,例如:1967年香港左派暴動、1982到1984年中國決定收回香港的中英談判期間、1998年亞洲金融風暴,到2003年SARS入侵香港,幾乎每次都和中國有關,否則房價上漲,年年薪資提升,貸款負擔越來越輕,買房子除了自住,也是一種一定賺錢的投資。尤其2003年後中資大舉入侵,房價更是飛漲,政府無論是出什麼招式,都無法阻擋市場的力量。尤其是5到6坪的小套房,因為投資金額小,又是普羅大眾進入房地產市場的第一步,更被炒到單位面積價格高過豪宅的離譜境地。

然而現在香港的房地產也面臨不景氣,原因又是來自祖國。香港自從2019年鎮壓「反送中」運動,再實施《港區國安法》,香港許多中產階級大批變賣居所流亡海外,給房地產市場增添壓力,從2021年9月的歷史高位累挫,部分屋苑更出現三成或以上蝕讓。而不幸,中國經濟下行,中國的房地產業也走下坡,大量年輕人失業,地產商首當其衝,幾家中國的超級地產商,例如:恒大、碧桂園等,不是破產就是面臨嚴重財務問題,房屋打折都沒什麼人要,鬼城處處,連習近平欽定的「雄安新區」也難免,自然也影響到香港。

 

香港財政司司長陳茂波指出,2023年香港住宅物業價格下跌7%,交易投資量萎縮至4.3萬件,縮減5%。根據香港政府統計,2024年1月樓價指數跌至2016年11月以來的新低點,如上述與2021年9月的歷史新高相較,累計跌幅達到23%。

「撤辣」後中國買家伺機進場

過往為了阻止房價飛漲,特區政府有一堆「辣招」伺候。香港房市開始不景氣時,香港的營建商就建議政府要「撤辣」。不過政府沒有估計到問題的嚴重性,擔心一撤辣,房價再度噴出,所以遲遲不肯撤。到後來眼看房價的確下跌無法阻擋,所以今年2月28日,財政司司長陳茂波公布的《2024/25年度財政預算案》推樓市「重招」,包括實施逾13年、俗稱「辣招」的《住宅物業需求管理措施》全部撤銷,住宅物業交易毋須再付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。這些都是香港在2010年後為了抑制房地產市場過熱,針對非本地人及以公司名義購買的買家推出的辣招,大致為房價的30%。金管局公布暫停壓力測試要求及放寬按揭(即抵押貸款);下年度賣地按市况決定推地量和速度等。政府消息稱,並無指標界定何時重推辣招,會動態觀察市况,有需要或採適當措施。

 

全面撤辣後的首個週末(3月2日),住宅樓宇成交量高達445筆,較上一週大增近20倍,若包含2月28日當日至3月3日,短短5天則成交581筆。而其中不少是中國買家,根據成交的資訊顯示,有超過八成買家為非香港永久居民。因為以往香港的高昂房價和購買成本,能阻擋許多有意願購買港房,但資金實力未達標的中國買家,現在香港政府撤銷樓市保護傘,大大降低中國人的購屋門檻,只要中國人在香港開一個銀行戶口、自備頭期款,就能在香港置產。

撤辣後一手市場升溫,由會德豐及港鐵合作發展的將軍澳日出康城SEASONS PLACE,樓花期約19個月,3月23日首輪銷售,以價單形式推售368戶,即日全部售出,套現23.6億港元。發展商即晚加推244戶,同步上載銷售安排,在3月27日展開次輪銷售,盡推282戶。到晚上10點售出170間,占次輪銷售推出單位的60%。

 

根據《澎湃新聞》報導,中原地產公布數據顯示,在中國買家積極入市帶動下,2024年上半年,香港累計6,117宗「普通話拼音」(指中國人)買家買賣登記,年增70%,涉及總金額705.4億港元,年增42%,均創下1995年有紀錄以來的新高。目前香港房市「普通話拼音」買家的比例,也升至25%的歷史最高點。

房市小陽春只是「曇花一現」

然而即使國內買家鍾情香港,撤辣後的小陽春也後勁不繼,所謂「旺丁不旺財」,中原指數踏入4月已開始回落,4月中旬香港10大屋苑二手房成交跌至單位數,為撤辣後首次,創了7週低位。總之,港府2月底撤辣後加快了買家入市步伐,推高二手交投量,反映香港主要屋苑樓價走勢的中原城市領先指數曾連升3週,共2.84%,但只是曇花一現而已。

 

商辦大樓更加不妙。最新的資訊是,港島鬧區頂級商辦的「中環中心」(位於港島皇后大道中,樓高346公尺,樓層數80層,為香港第五高樓、世界第64高樓,次於環球貿易廣場、國際金融中心、中環廣場和中銀大廈),近來傳出成交呎價1.3萬元,創10年新低。據報導,某一高齡香港企業家在2019年時,以1.14億港元買入中環中心22樓某一單位,因有感香港房市漸下行,想出手賣出,但出售價格從6,200萬港元一路降,直到日前以4,200萬港元成交,5年下來投資虧損高達63%。

國安法之下的「百年變局」

看來,香港特區政府還是不願意看到《港區國安法》對香港的殺傷力,然而一般民眾確實眼睛雪亮,香港的未來就是中國的一大城市,那麼房價也會與內地城市拉平。因此建築師事務所最先感受到這個危機。「建築師事務所商會」主席劉榮廣去信發展局長甯漢豪,承認業界面臨困境,指環球及本地經濟不景氣下,本地及內地工程項目及工作機會很少,不少建築師行出現裁員潮,「處於掙扎求存的臨界點」,建議政府推更多外判顧問合約、重啟暫緩項目及加快外判工序,助業界度過難關。但是發展局的回答是「目前的困局屬於短期」,一副官僚架子。

 

香港夜繽紛(Night Vibes Hong Kong),為港府於2023年9月中旬起推行一系列以夜市作為,推廣旅遊及刺激經濟的活動,2024年1月9日宣布升級為日夜都繽紛,自2024年1月舉辦至2024年5月。Getty Images

▲香港夜繽紛(Night Vibes Hong Kong),為港府於2023年9月中旬起推行一系列以夜市作為,推廣旅遊及刺激經濟的活動,2024年1月9日宣布升級為日夜都繽紛,自2024年1月舉辦至2024年5月。Getty Images

 

其實1946年在上海創立,後遷來香港的保華建築,今年6月已爆發欠薪問題,讓大家吃驚。在營建業的上游建築師事務所陷入困境以後,更多下游的營建公司也將陸續爆發問題。但是香港政府還是不肯降低公家的招標價格,情願流標往後拖,讓營建行業空等。不過政府也有政府的苦楚,目前大搞夜繽紛、日繽紛、日夜都繽紛的各種各樣活動,吸引遊客與港人留港,開支當然也很多,但地產發展稅收與證券交易稅收都下降而出現財政赤字,自身已經很難維持。

罪魁禍首就是香港政府都不敢承認的《港區國安法》,然而北京不肯正視這個問題,妄言這是「百年變局」,要敢於鬥爭。這當然是變局,來自習近平胡作非為的百年變局,中國上下束手無策,香港只會聽命跟著叫嚷,看能胡作非為到幾時?

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