緊跟中國的香港樓市炒風

作者: 林保華
2010年4月29日 《看》雙周刊 第61期
香港人口稠密,有700萬居民,豪宅價格自去年1月以來已飆漲逾4成。
攝影: 
Getty Images

中國的炒樓風影響香港。而且走勢與中國一樣,在金融風暴出現樓價的短暫調整後,即以更快的速度上漲。微弱的調控措施反而促使樓價飛漲,漲勢至今未歇,而且似乎方興未艾。國際貨幣基金(IMF)去年11月3日罕見地表示,香港面臨房地產價格飆漲的潛在問題,並贊同港府冷卻房市過熱的計畫。法新社報導,香港人口稠密,有700萬居民,豪宅價格自去年1月以來已飆漲逾4成。而英國《經濟學人》最新一期的調查顯示,香港最新樓價數據比一年前升幅達27.7%,是全球主要國家和地區升幅之冠!
 
港府承諾 豪宅價不影響一般住宅
 
去年炒起香港豪宅後,特首曾蔭權在10月公開表示,豪宅價格不會影響一般住宅。然而今年2月下旬政府公布新年度預算案時,財政司曾俊華承認,豪宅樓市泡沫會影響中小型住宅價格,為防患未然,政府會改變完全被動依靠發展商勾地或申請補地價,即使沒有人勾地,也把指定勾地表上數幅住宅用地主動推出市場。也就是政府主動多供應土地,避免供不應求而大炒樓市。 
 
另一項預算案採取的增加住宅供應的新措施是,立刻撥出元朗港鐵朗屏站附近一幅約1.2公頃的土地招標,首次以規定面積上限和單位數量下限的方式,使發展商無法建造豪宅而提供千餘個適合首次置業的中小型住宅。除此之外,預算案還提出3項穩定樓市的措施,包括調高豪宅印花稅、增加售樓透明度及監察樓宇按揭(即抵押之意)。
 
香港大型地產商新世界發展董事總經理鄭家純也預料,豪宅炒風有可能蔓延到中小型住宅市場,使樓價再次攀升。他促請政府復建居屋,並訂立一套規則,例如把居屋禁售期一律定為5年,或限呎限價,交由發展商興建私人參建居屋等,以免直接與私人市場競爭,對樓市帶來太大衝擊。
 
於是,對是否復建居屋,引發爭論。所謂居屋,就是「居者有其屋」,是九七前港英政府的「德政」,給低收入者提供價廉的房子,當然房子的質量較差,地點離開市區也比較遠。1998年金融風暴時,因為「九七」主權轉移時樓價炒的非常高引發崩盤,因此政府取消居屋來挽救樓市。這次爭論歸爭論,但是以前留下一批沒有售出的4,400個居屋貨尾,此時也趁勢推出。市場上也一度炒起居屋,因為炒風一來,資金泛濫,除非下重錘,否則是甚麼都要炒上一番。
 
「沒有泡沫」論 香港樓市繼續熱炒
 
與台灣行政院長吳敦義「庶民經濟」的口號而對樓價飛漲的無能為力比較,香港特區政府的措施顯然應該是有效許多。然而此時,曾俊華在論壇中還3次強調現時樓市「沒有泡沫」,還相當穩健。他說,過往20年,市民供一個450呎(約12.6坪)的單位,供樓占入息比例平均為53%,但現時卻只需38%。雖然他提醒一旦利息增加3厘(即0.03%),比率便會攀升至49%。
 
在「沒有泡沫論」之後,香港樓市繼續熱炒。我們看到,媒體有以下報導:先是「九龍站豪宅價硬交投減」,再就是「二手樓直逼今年最旺時」、「炒風未減新盤續旺銷」、「兩豪宅新盤3日近沽清」等等。到了3月下旬的報導就是:「新盤熱賣紛加價加推」、「港島樓價火辣辣」、「屯門樓市癲過97 25日5度易手海景花園漲價30%」、「二手樓價創逾12年新高」等等。所謂「逾12年新高」,就是超過了炒風最盛的「九七」,可見炒風是越來越熾熱了。其中還有報導說:「民企南下炒樓半年賺500萬」,可見大小中資都介入了香港的炒樓風。
 
期間,還爆出一宗醜聞。香港第三大地產商的恒基兆業,旗下港島西半山豪宅天匯,因為其中一個單位以呎價7.1萬元出售(即1坪約252.6萬港幣,約台幣1,010萬元),矚目全港,但更使市場關注的是,去年售出25伙中,被爆出居然只有1伙如期成交,也就是其他只是付了訂金,沒有後續的交易活動,加深市場對發展商找自己人買樓托市的懷疑。恒地主席李兆基(外號「股神」)立即高調澄清「冇造假」(編按:「冇」為方言用字,與「有」相對,意指「沒有」),甚至開出賭盤,揚言如果造假,「你們出1萬元,我就賠100萬元。」他還為高樓價辯護說:樓價貴是對香港好,證明香港被看好,持有物業的人資產升值,人人皆大歡喜,因此外界不應經常批評云云。
 
專家表示 中港資產泡沫風險增加
 
但亞洲開發銀行首席經濟學家李鐘和表示,香港和中國形成資產泡沫的風險正在增加。他指香港樓價已恢復到金融海嘯前水平,呼籲監管機構應密切關注。經營房地產租售業務的中原集團主席施永青也指樓價太高,元凶是低息,加上資金欠出路,相信這次就算金管局也無法處理,也建議政府復建居屋。
 
這些情況,自然更引發香港「無殼蝸牛」的不滿。香港社區組織協會與Art Walk於3月17日至27日在中環畫廊舉辦展覽,除展示籠屋及板房模型,亦播放貧窮兒童的影片。協會批評政府無心解決貧富懸殊帶來的住屋問題,期望展覽揭示香港萬家燈火背後的實況。台灣也有電視台報導香港籠屋的實景,顯然在警示台灣未來是否會出現類似情況。「關懷香港」組織召集人郭家麒也宣布,因為不滿政府在私人樓宇單位供不應求下,仍拒絕復建居屋,使大批70後及80後市民在高樓價下沒有能力買樓,在4月18日發起「無殼蝸牛」遊行,表達對樓價太高的憤怒。
 
為平息民眾不滿,對恒基兆業出現的醜聞,特區政府發函要他們解釋,恒地也有回信,但是仍然無法解除疑慮,雙方還停留在書信往還中。運輸及房屋局局長鄭汝樺於4月12日突擊巡查樓花示範單位後公布3招,包括要求發展商提高示範單位真實圖像等資訊、減少樓盤廣告失實,以及公布涉及發展商高層交易的單位資料。她警告發展商若屢勸不改,會考慮立法規管,甚至撤銷對方的預售樓花同意書,不准賣樓。然而這對壓制炒風並不會有實質效果,只是保障消費者權益而已,且看樓市會炒到幾時?
 
(林保華部落格http://blog.pixnet.net/LingFengComment

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