林保華

特區政府出手，香港樓市重挫    林保華

香港特區政府終於克服猶豫不決態度，下重手打壓香港樓市。

今年10月初香港特區政府的施政報告對樓市沒有出手，加上中國國家主席
胡錦濤 9月初在深圳會見香港首富、地產商李嘉誠，被認為中國政府支持
香港炒樓，導致特區政府不敢出手。因此，香港樓價飆升勢所必然。

看看當時報章上的新聞，使人心驚肉跳，例如：“政府出招溫和　業主反
價”，“大增五成  施政報告後二手成交狂飆”，於是“二手交投狂飆 
07旺市重現”，以及“ 200萬元內私樓搶購一空”，乃至出現“六買家搶
萬景峰凶宅”的奇景。

雖然特區政府也提出警告，例如，10月17日，財政司司長曾俊華發出警告
，以泡沫風險有增無減形容樓市，又說樓價過去20個月已急升 47%，大單
位售價較1997年高峰超出9%，中型單位亦只較歷史高位低5%，亦較08年年
中、金融海嘯前的高位累計上升超過兩成。

接著，特首曾蔭權在接受香港電台專訪時表示，增加土地供應一定可穩定
樓價，但不可能立竿見影，也就是說，這是中長期措施。他表示，對於短
期炒作只可用行政手段處理，他不會容許樓市出現泡沫化，“如果有炒樓
成份，炒到有泡沫化成份，我說過，一定不會袖手旁觀。”

然而，市場炒樓氣氛還是高漲，例如，投資物業超過20年的炒家表示，目
前樓市火熱，但他觀察到現時的買家好有實力，“尤其是豪宅買家，大部
份只承造樓價一半按揭，甚至現金 full paid（付清樓價）！”從這句話
，大致可以了解，這些坐擁大量現金的買家，應該來自中國，因為某些資
金的來歷不明而必須付現。

而很少評論樓市的前金管局總裁任志剛，卻在11月初北京一個投資論壇後
向電子媒體表示，香港樓市特別是豪宅物業，已“不再是 700萬人的市場
”，內地10多億人口中，單是幾十萬或十幾萬分之一，有興趣在港置業，
需求已經『好厲害』，所以很難界定現時香港樓市是否存在泡沫。這一點
也印證中資（當然也包括黑錢）已經深度介入香港樓市。　

就連國際貨幣基金組織IMF亞太區高級顧問Nigel Chalk在視像記者會上也
說，雖然香港房價在過去一年已上升20%，豪宅價已超逾97年水平約10%，
而一般住宅物業價格亦快將達到歷史高位；然而目前低利率環境及過去10
年家庭收入大幅增長，使現時住宅物業仍較90年代後期容易負擔，而且特
區政府已率先推出多項冷卻樓市措施。股市方面，他認為，整體仍與區內
其他市場升幅同步，並未出現明顯的泡沫風險。

11月中旬亞洲房市風險管理顧問公司公佈，亞洲 8大國際城市的房價調查
，香港以每坪202萬元居亞洲之冠，東京（去年榜首）每坪172萬元居次，
新加坡每坪112億9000萬排名第三，第四至第八名依序為首爾 86萬、台北
46萬9000元、深圳36萬6200元、上海33萬7600元及北京28萬5800元。

但是，短線炒作的情況也是顯而易見，財政司長曾俊華在記者會上，用了
不少數據說明現時炒風已由豪宅蔓延至一般市民的中價樓宇，持有物業12
個月內即放貨的短炒個案，今年頭 9個月較去年同期上升了114％，當中
84％是300萬元以下的樓宇。而因為聯繫匯率（1983年港英政府將港元與
美元匯率掛鉤）的關係，香港的低利率，將使炒風可能超過1997年中國收
回香港前夕所造成的嚴重泡沫。97年間，新造樓按息率平均為最優惠利率
（ P）加 1.75至 2厘，當年 P水平從 3月時的 8.75厘，升至翌年 1月的
 10.25厘高位後， 98年 3月開始回落至10厘，一直降至99年 1月的 8.75
厘位置。相反，現時新造樓按息率平均為 P減 3厘，但大行的 P水平僅處
於 5厘，實際供樓利率約2厘。

在任志剛講話前，現任金管局總裁陳德霖承認對於目前熾熱的樓市無計可
施。雖然政府與金管局今年 8月推出打擊炒樓及收緊樓按措施，但10月樓
市再度轉趨活躍。他也認為受制於聯繫匯率，金管局可以做的已經做了，
“只能推出針對性措施”。這個針對性措施大概就是針對炒家的措施。

11月19日，財政司長曾俊華在沒有事先知會發展商下，使出兩招重槌打擊
樓宇炒賣活動，其中歷史性引入針對住宅短期買賣的高昂“額外印花稅”
，今日起所簽訂的正式買賣合約，若單位在24個月內轉手，會徵收5％-15
％的額外印花稅；金管局則收緊住宅及非住宅按揭成數至最高五成，至於
非自住物業的按揭安排，亦最多只能借五成。

其中的“短期買賣”就是炒作行為，因為自住的，很少會剛住進去，又立
刻搬出去。除非有非常特殊的原因。這次的措施，與以往有不同。1994年
、1997年以及今年早些時候推出的措施，大部份都是針對一手物業炒賣，
如禁絕樓花期內轉售、提高買樓定金、限期推盤及以抽籤登記賣樓等。涉
及整體樓市的措施，過去一直沒有大刀闊斧的動作。中原地產董事總經理
陳永傑認為今次招數極辣，為其入行數十年未見，相信也是前所未有。他
指措施擺明趕絕中短線炒賣活動；按揭低至五成，又大大加重入市成本。
陳永傑估計由現在至下月底的短期成交量會大跌三至五成。

措施公佈後的第一天，一手盤的買賣趨淡靜，太古推出西半山貴價樓花盤
“蔚然”，原有60伙獲買家預留，但全日只售出30伙，有一半打退堂鼓，
而長實原本要開售的大圍盤“盛薈”第3批單位則押後推出。二手市場方
面，業主雖然願意減價，但整體成交較前一個周末跌約五成，多個藍籌屋
苑更只有零成交，買賣近癱瘓。周六、日整個周末，十大藍籌屋苑二手
成交急跌至只得14宗，較上周末的67宗大幅減少近八成，其中平時成交熱
絡的太古城、康怡花園、海怡半島是零成交。

對這個措施，地產界人士預料，12月整體樓市交投將回落30%至7000宗，
其中一手樓佔1000宗，二手樓佔6000宗，他們預料樓市淡靜期將會至農曆
年，樓價至聖誕前會回落15%後可見底。也有的認為，這個措施對豪宅不
大會有效果。實際效果如何，還待長一點時間來觀察。

《看》雙周刊 第77期

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