中國房市怎麼看？ 林保華
要觀察中國的房市，實在非常困難，因為有許多人為因素扭曲了它的表象
，包括會出現許多自相矛盾的資訊，以及中國地大房多，不同地區的大中
小城市“城情”不同，以致出現“東方不亮西方亮，黑了北方有南方”等
等因素，複雜情況可想而知。
加上房市的冷熱與銀行的貸款有密切關係，而中國的商業銀行絕大部分是
國有企業，不但不是按照市場經濟原則辦事，而是要遵循國家的政策，加
上官員們分屬不同利益集團，各有高明的“上有政策，下有對策”，因此
政府的宏觀調控往往似乎見效，可是不久又死灰復燃，見證了“政令不出
中南海”，導致不論是投資者，還是自用者，都很難做出正確的判斷。
但是近來，有關樓市泡沫爆破之說似乎得到印證了，因為從價格上揚、交
易減少，轉為價格、交易都下降的趨勢，尤其從某些官員的“保證”，可
以看出情況似乎已經不妙。
國家統計局不久前公布，10月份70大中城市中有34個城市房價比9月下跌
，數量超出上個月一倍，也首次出現下跌城市數量超過上漲城市，因此有
專家認為，不論是房市還是土地市場已齊步進入“寒冬”，房市交易天平
正逐漸傾斜至買方市場。股票分析師也表示，地產類股全線下跌，短期內
房產類股將持續弱勢。
但是，10月新建住房價格較9月平均下降0.13%，雖然這是16個月以來單月
平均房價首次較上月下降，但是下降幅度很小，會不會是“假跌”呢？然
而10月下旬，上海的一個樓盤促銷，以團購名義一下降價3成，舊業主樓
盤還沒有到手一夜之間就損失幾十萬元，導致他們聚集打砸售樓處。然而
也有說這是發展商的“陰謀”，故意引發打砸，迫使政府停止宏觀調控來
“維穩”。
因此還要觀察官員與房產業者的看法。SOHO中國董事長潘石屹最近指出，
他對住宅市場的前景感到悲觀，因為租金回報率太低；他也呼籲開發商若
要降價，就一次降到底。
他的悲觀可以理解，尤其是對上述種種複雜情況帶來的前景不明。但是所
謂的“一次降到底”則是情緒性的講話了，因為沒有人知道“底”在哪裡
？也許他認為政府的介入，政府就知道底在哪裡；然而因為政府成員由各
種不同利益集團組成，介入過程中有相互的利益衝突與交換，所以連他們
自己也不知道底在哪裡。但是應該承認，如果只是市場力量，這個底比較
快容易見到，但是一有行政力介入，因為有許多不可知因素而使這個底顯
得複雜起來。因此可以理解潘石屹的牢騷，他最早抽身，但是因為各種力
量阻止房價下跌，他手握200億資金不敢入市。
但是房價的下跌似乎也是勢不可擋了。銀監會前主席劉明康10月19日表示
，即使房地產價格下跌40%，中國銀行業的風險覆蓋率仍然高於國際通行
水平，中國的房地產貸款風險總體可控制。中國官員一向報喜不報憂，尤
其是金融情況，避免引起恐慌而出現擠提；但是把房價跌幅預估到40%，
顯然是感覺到情況的不妙，中國媒體最近也屢屢出現拿中國房價與紐約對
比而出現的不合理情況。
到11月11日，劉明康再度表示：今年中國的經濟增速預計會略超過9%，明
年將回落到8%。當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%；而
最壞的情況發生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖
然利息不能回收，但本金沒有問題。顯然，劉明康把最壞情況預估為房價
下跌一半。劉明康是在為金融穩定發表安民告示，但是也暗示了房市危機
的出現。
也因為如此，當銀根抽緊，大批中小企業破產，迫使政府要放寬銀根時，
總理溫家寶提出“宏調中的微調”，引發不同的評論，但也說明中央政府
的謹小慎微，擔心一放就亂，一控就死的循環。然而只要政府不清明，貪
官當道，就具體項目而言，微調可以變成宏調，宏調也可以變成微調。這
個死穴無法克服，將使中國經濟處於繼續迷離混沌的情況，也難怪有的外
資開始撤離，或者出脫手中中國國有企業的持股了。
（以上是自由亞洲電台特約評論員林保華所做的評論 2011.11.24）
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